《赣州市商品房预售资金监督管理办法》政策解读

根据《转发<住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见>的通知》（赣建房[2022]1号）文件要求，并结合我市实际情况，出台了《赣州市商品房预售资金监督管理办法》(建房〔2022〕22号)。

一、出台背景

根据2022年3月4日省住建厅、人民银行南昌中心支行、江西银保监局<转发《住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》的通知>[赣建房（2022）1号]的要求，2022年4月初完成了《赣州市新建商品房预售资金监督管理办法（试行）》初稿的起草，先后多次征求相关市直单位、各县（市、区）住建局、各商业银行以及部分房地产开发企业的意见，并根据修改意见进行完善。5月11日，市政府办公室正式印发了《赣州市商品房预售资金监督管理办法》(建房〔2022〕22号)（以下简称“《资金监管办法》”），并于2022年6月11日正式实施。

二、主要内容

《资金监管办法》是对《赣州市中心城区新建商品房预售资金监督管理办法》（赣市房字）〔2018〕49号文件的修改完善，最大程度完善了对监管资金的监管方式和方法。

《资金监管办法》共有4章，23条内容，核心内容有五点：一是招标确定监管银行、二是商品房预售资金全部直接存入监管账户，实行全过程监管、三是明确界定监管银行的监管职责、四是明确要求对预售监管资金定期对帐、五是明确预售资金法院不能强行扣划等方面。《资金监管办法》一方面加大了对房地产开发企业的管理力度，另一方面保障了购房人的合法权益，杜绝“烂尾”情况的发生。有关商品房预售资金监督管理办法政策主要有：

（一）招标确定监管银行

原来的监管模式：由开发企业自行选择商业银行委托监管。新修订的监管模式：要求通过公开招标方式确定监管银行，开发企业选择经招标确定的商业银行开设监管账户，开发企业与监管银行、属地房地产主管部门签订预售资金三方监管协议。

（二）商品房预售资金全部直接存入监管账户，实行全过程监管

原来的监管模式：预售资金的25%作为重点监管部分，重点监管部分之外的，企业可自行收支预售资金。新修订的监管模式：要求商品房预售资金必须全额进入监管账户，并把监管账户作为按揭到账账户，属地住建部门根据工程造价、施工合同及项目交付使用条件等因素确定重点监管额度，原则上不得低于当次商品房预售申报价格总额的25%，以确保项目竣工交付所需的资金。 

（三）明确界定监管银行的监管职责

原来的监管模式：对监管银行履行预售资金监管职责缺乏约束手段，对有的监管银行存在不及时将按揭贷款归集至监管账户，或者未经批准划转预售资金等问题缺乏制约。新修订的监管模式：明确要求监管银行不得擅自拨付监管账户的预售资金，如果擅自拨付的，必须追回资金，无法追回的要依法承担相应赔偿责任。违反监管规定的商业银行，取消其作为监管银行的资格。这些措施可以较好地保证监管银行担负起对预售资金使用的监管责任。

（四）明确要求对预售监管资金定期对帐

原来的监管模式：没有对定期对帐作出要求。新修订的监管模式：要求属地住建部门会同开发企业、监管银行每周一次定期对账、每月一次定期审计，发现开发企业存在违规挪用或套取监管资金的，立即停止拨付资金，并将对账、审计情况及时抄告属地人民银行、银保监部门，严肃查处抽调、违规挪用监管账户内资金等违规行为。

（五）明确预售资金法院不能强行扣划

原来的监管模式：没有明确规定法院不能强行扣划预售资金，容易导致预售监管资金因涉法涉诉被法院强行扣划，不利于项目后续建设资金的保障。新修订的监管模式：今年1月11日，最高人民法院、银保监委、住建部印发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号），明确“法院不得采取强行扣划预售监管资金”。

（六）执行说明

《资金监管办法》自2022年6月11日起执行。《赣州市中心城区新建商品房预售资金监督管理办法》（赣市房字）〔2018〕49号文件同时废止。